0次浏览 发布时间：2025-04-12 03:46:00
本报记者 吴静 卢志坤 北京报道
近两年，随着房地产市场深度调整，企业在城市布局上不断收缩聚焦，北京市场成为头部房企“必争之地”。
《中国经营报》记者了解到，自去年四季度市场回暖以来，中国金茂加大在核心城市“补仓”力度，从去年至今年2月份，公司近七成投资位于北京和上海。
今年一季度，中国金茂位于北京三环的改善型项目入市，在周边高端住宅扎堆、区域新盘整体品质均提升的情况下，其产品力以及价格优势是否能赢得市场认可值得关注。
公司董事长陶天海在近日的业绩说明会上透露，中国金茂2025年总推货值预计是1800亿元，预期销售规模会保持在千亿元，北京和上海市场今年表现至关重要。
北京项目迎挑战
近日，在中国金茂位于北京丰台区的璞逸丰宜项目售楼处内，记者看到，前来咨询的客户以及参观学习的同行不少。
置业顾问告诉记者，该项目面向改善型客群，整体建设14栋住宅楼，其中北区8栋，层高5至16层，户型主要为153—190平方米；南区容积率略高，规划6栋，层高11至18层，户型主要为110—135平方米。
项目南面1公里左右即为北京金茂府，目前挂牌价在10万元/平方米上下。此外，周边不乏合生缦云、东叁金茂府、北京天誉等高端住宅项目，不少客户对于璞逸丰宜品质与北京金茂府在产品打造上的区别十分感兴趣。
在项目样板间内，记者看到，所有户型采用“阳台套阳台”的双阳台设计，内阳台包在室内拓展室内空间，外阳台花池连接外部空间。这样的设计使得室内得房率大幅提升，据置业顾问介绍，项目整体得房率在85%—94%。
目前，北京新房市场上多个项目均通过将内嵌式阳台封闭，从而增加房屋实际所得面积。不过，后续对于阳台是否封闭也存在争议。记者就此联系中国金茂，企业对此争议不予置评。
据了解，去年土拍之时，璞逸丰宜地块以及中海在丰台区所拿的万泉寺地块和西南郊冷库地块就备受市场关注。
三个地块位置比之前的北京瑞府、北京悦府、君礼著等豪宅项目都更靠近内环。其中，金茂于去年10月23日以底价40.13亿元竞得北京市丰台区东铁营地块。该地块与南三环直线距离约400米，与地铁5号线刘家窑站和10号线宋家庄站直线距离约900米，楼面价5.75万元/平方米，销售指导价10.75万元/平方米（浮动8％）。
今年1月18日，璞逸丰宜取得预售许可证，首批共推出10栋楼共335套住宅，开盘时部分房源价格为8.8万元/平方米，每平方米相较于销售指导价约低2万元。
4月2日，项目第二批次4栋楼共168套住宅取得预售许可证，拟售均价10.3万元—11.4万元/平方米。至此，该项目全部房源均已入市。
该项目所在的丰台区近两年是北京的“供地大户”，目前几乎每个板块都有拿地时间相近、产品定位趋同的竞品存在，新房项目之间竞争激烈。从销售去化来看，去年丰台区成交3356套房源，销售额为342.78亿元，同比2023年下滑超三成。
北京住建委官网显示，目前，璞逸丰宜网签42套，网签均价为94155元/平方米，约为指导价的88折。
除了璞逸丰宜外，目前中国金茂在丰台区还有与建发房产联合开发的项目建发金茂·观宸在售，该项目所在的北京丰台槐新地块成交于2024年11月29日，由建发房产旗下福州裕诚房地产24.35亿元摘得，楼面价约4万元/平方米，销售指导价8.3万元/平方米，楼地差价达4.3万元/平方米。与中国金茂联手后，项目打造为建发在京的首个“风雅宋韵”系列产品。
据了解，在新宫板块，该项目所面临的竞争同样激烈。目前的新房项目森与天成于2023年年底入市，供应1094套，产品面积段为87—168平方米，二期项目有小户型出售。截至目前，共网签380套，网签均价约7.2万元/平方米。
去年3月份开盘的中海公元里共622套房源，主要为117—181平方米的三至四居，截至目前网签60套，网签率仅为9.6%，成交均价6.28万元/平方米。
建发金茂·观宸位于两个新房项目之间，产品中115平方米左右的户型占比近半，在定位上客群与之重叠，均为区域内改善性需求，以及以地铁4号线或19号线通勤的外溢客群，与两个项目之间的竞争难以避免。
该项目于3月17日取得预售许可证，准售房源共457套，总建筑面积约5.82万平方米。3月25日，该项目官宣成交207套，完成约45%的去化，销售额总计22.43亿元。北京住建委官网显示，目前项目网签51套，网签均价为79203元/平方米，约为指导价的95折。
聚焦核心城市
据了解，自去年四季度以来，一线及强二线城市成交量、价已呈现筑底回升态势，市场情绪逐步回暖。中国金茂一改此前土拓收缩态势，加速在核心一、二线城市拿地，“补仓”意图明显。
其中，北京和上海是其重点布局的城市。在北京市场，除了上述项目外，中国金茂今年在北京朝阳区还将入市另一联合开发项目。
今年2月份，北京市朝阳区再次出让一宗组团地块，保利+金茂以87.295亿元竞得，溢价率10.5%，楼面价51856元/平方米。
该组团地块位于朝阳区三间房板块，总面积为6.9公顷，地上建筑规模17.39万平方米，不设置土地限价和销售指导价。当时，朝阳区政府亦对买家进行了“减负”，不仅减少持有型的多功能用地，还将其中一地块控高60米调整为局部控高80米，从而减轻了开发商的拿地运营成本，同时也将提高小区的居住舒适度。
4月3日，北京规自委网站公布了该组团地块建设规划，其中1205-0007地块规划13栋楼719户，1202-0006地块规划了7栋楼524户。
据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，1202-0006地块紧邻朝阳北路，且靠近6号线褡裢坡站，其西侧直线距离约1.7公里处便是东五环。1205-0007地块则位于南区地块的东南方向约1.2公里处，距离地铁6号线黄渠站约700米。总体来看，这两个区域的交通和配套条件都较为优越，周边有朝阳大悦城、常营龙湖天街两大商圈。目前，项目周边在过去近一年内并无新盘入市。
同时，在上海市场，去年12月土拍收官之战中，中国金茂分别与宝冶、招商组成联合体连夺宝山区杨行、淞南板块三幅地块，共计耗资103.5亿元，获取土地面积超24公顷；今年1月13日，其以20.7亿元再次在宝山拿地；2月20日以89.6亿元获取上海虹口瑞虹新城地块，溢价率38.2%。
据统计，去年仅11、12月，中国金茂就已拿下12宗地块，拿地金额合计158亿元。
市场机构克而瑞统计显示，今年1—2月，全口径拿地金额超过100亿企业共计8家，除滨江集团外，其余均为央国企。其中，华润置地、中国金茂、保利发展、招商蛇口、中海地产5家央企新增土地金额、货值均超过百亿元。
而从同比增速来看，上述5家央企拿地金额均出现大幅增长。其中，中国金茂涨幅最为明显，前2月拿地金额达到188.5亿元，排名第二位。
据了解，中国金茂在2024年内获取的土地中，一、二线城市货值占比达99%。而去年至今年2月份，公司近七成投资位于北京和上海。
据此前市场消息，去年三季度末时，中国金茂内部批准了一笔拿地预算，约为300亿—400亿元，预计其今年仍将继续在核心城市“加仓”。
近日发布的年报显示，2024年，在“深耕聚焦、提质增效”的经营策略下，中国金茂取得签约销售额983亿元，位居第十二位。在其近千亿元销售额中，90%的销售贡献来自一、二线城市，住宅公寓产品的平均签约单价为2.2万元/平方米。
去年公司新增22个项目，有99%位于一、二线城市，其中府系及璞系两条高端改善产品线的项目货值占比65%。
公司管理层在业绩会上表示，短期来看，在一系列政策支持下，目前市场出现了止跌回稳迹象。但城市之间分化情况仍然明显，高能级城市有望率先止跌回稳。从中长期来看，中国房地产的结构性需求仍然旺盛。
今年3月份，在宣布公司执行董事陶天海接任主席职位之后，中国金茂的组织架构也开始调整，从目前的“总部—区域—城市”三级管控架构，调整为“总部—地区”二级管控架构，取消目前的华东、华北、华南、华中、西南5个区域公司架构，通过对城市公司撤并，调整为14个地区公司。公司表示，此举是为了提升决策效率，做大做优重点城市。
根据公司4月8日发布的销售数据，3月份中国金茂签约销售额71.91亿元，今年1—3月取得签约销售额共计183.02亿元。
据陶天海在近日的业绩说明会上透露，中国金茂2025年总推货值预计是1800亿元，预期销售规模会保持在千亿元，排名会稳中有升。
