怎么算首套房二套房

首套房和二套房的认定标准如下：

首套房认定

全款购买：如果个人全款购买过一套房，再贷款买房算首套。

贷款购买并结清：如果个人贷款购买过一套房且贷款已结清，再贷款买房算首套。

贷款购买后出售：如果个人贷款购买过一套房后已卖掉，通过房屋登记系统查询不到房产，但在银行征信系统里能查到贷款记录，再贷款买房算首套。

公积金贷款购买：如果个人名下有两套房，但贷款已还清，另一套是公积金贷款已出售，同时能够提供住房出售的证明申请商业贷款再买房算首套。

二套房认定

贷款购买未结清：如果个人贷款购买过一套房且贷款未结清，再贷款买房算二套。

名下有两套房：如果个人名下有两套房的商业贷款记录，一套已还清，另一套未还清，此时再贷款认定为二套房以上。

婚前贷款购房：如果夫妻关系，其中一方婚前买房使用商业贷款，另一方婚前购房用的是公积金贷款，婚后两人想要以夫妻名义共同贷款，若贷款未还清，算二套房以上。

总结：

首套房：全款购买、贷款购买且已结清、贷款购买后出售且征信系统有记录、公积金贷款购买且另一套已出售。

二套房：贷款购买未结清、名下有两套房且贷款未结清、婚前贷款购房且贷款未还清。

建议在实际操作中，咨询具体银行或金融机构，以获取最准确的认定结果，因为不同机构可能有不同的执行标准。